Tra i compiti dell’amministratore condominiale rientrano gli “atti conservativi” delle parti comuni (articolo 1130 del codice civile). Tra questi, c’è anche lo svolgimento delle pratiche amministrative necessarie in caso di abusi o irregolarità edilizie-urbanistiche riguardanti l’edificio condominiale.
Ma quali sono le responsabilità dell’amministratore? Trattiamo l’argomento esaminando un caso realmente accaduto e deciso dal Tribunale di Verona con la sentenza n. 112 del 15 gennaio 2024.
La sentenza è interessante perché ci aiuta a capire quali sono i compiti dell’amministratore e quando si può parlare di negligenza e, quindi, di responsabilità professionale verso i condomini per cattivo svolgimento dell’incarico.
Il fatto
Uno dei condomini cita in giudizio l’amministratore del condominio per ottenere il risarcimento dei danni; l’amministratore non avrebbe svolto i compiti a lui spettanti per contrastare le irregolarità edilizie dello stabile condominiale.
In particolare, l’amministratore, per sua negligenza, avrebbe ritardato la definizione della pratica di sanatoria delle difformità edilizio-urbanistiche del condominio. Questo ritardo avrebbe impedito al condomino di vendere in tempi rapidi l’immobile di sua proprietà che, per motivi di salute, aveva necessità e urgenza di vendere.
Abusi edilizi
Nelle attribuzioni spettanti all’amministratore condominiale rientra anche il dovere di attivarsi per contrastare gli abusi edilizi realizzati nello stabile condominiale.
Tuttavia, il tribunale ha rigettato la domanda di risarcimento perché, nel caso di specie, l’amministratore non è stato inadempiente: non ha posto in essere alcuna condotta omissiva e, dunque, nessuna responsabilità gli può essere imputata. Vediamo perché.
Compiti dell’amministratore
Innanzitutto, risulta che l’amministratore, dopo aver ricevuto la segnalazione delle difformità edilizie, abbia convocato l’assemblea dei condomini per discuterne, dando poi incarico a uno studio di architettura per proporre eventuali soluzioni.
Dopo la consegna della relazione, ha convocato altre due assemblee per discutere del problema. Assemblee nelle quali, peraltro, il condomino che chiede il risarcimento non ha partecipato, nemmeno per delega.
Infine, dopo l’avvio della procedura amministrativa e l’adozione dell’ordinanza di demolizione da parte degli uffici comunali, l’amministratore ha dato mandato a un legale per la proposizione del ricorso al TAR, per evitare la demolizione delle opere abusive. L’avvocato incaricato dall’amministratore ha concordato con l’amministrazione comunale una sanatoria che, approvata in assemblea, è stata presentata con versamento del relativo contributo di costruzione.
L’amministratore condominiale non risponde dei ritardi della P.A.
Per il Tribunale, dunque, nessuna responsabilità, per ritardi o negligenza, può dunque imputarsi all’amministratore. Quest’ultimo si è attivato ponendo in essere tutte le iniziative sopra descritte.
Del resto, l’amministratore condominiale non può certo rispondere dei tempi del procedimento amministrativo, né delle delibere assembleari assunte o non assunte dai condomini. L’amministratore deve convocare l’assemblea, cui necessariamente dove dare conto e alle cui indicazioni deve attenersi.
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