Approfondiamo insieme come funziona la suddivisione degli oneri condominiali in caso di compravendita di un immobile.
Quando si compra o si vende un immobile all’interno di un condominio, una delle questioni più delicate da affrontare riguarda il pagamento degli oneri condominiali e delle spese straordinarie.
La suddivisione di queste spese può generare confusione, soprattutto se la vendita avviene dopo che l’assemblea condominiale ha deliberato lavori straordinari. Vediamo come funziona la ripartizione degli oneri condominiali e cosa prevede la legge in caso di cessione dell’immobile.
Oneri condominiali: ordinari e straordinari
Gli oneri condominiali si dividono in due categorie principali:
Spese ordinarie: comprendono i costi relativi alla gestione quotidiana e alla manutenzione ordinaria del condominio (pulizia delle aree comuni, ascensore, energia elettrica delle parti comuni, assicurazioni, ecc.).
Spese straordinarie: riguardano interventi più importanti e non frequenti, come lavori di ristrutturazione, rifacimento della facciata, riparazioni strutturali, installazione di nuovi impianti, ecc.
In linea generale, le spese ordinarie sono a carico dell’attuale proprietario dell’immobile, poiché riguardano l’uso e la manutenzione corrente, mentre le spese straordinarie, invece, possono diventare un argomento di discussione in caso di vendita, soprattutto se i lavori sono stati deliberati prima della cessione della proprietà.
Chi paga le spese straordinarie in caso di vendita?
La legge italiana e, in particolare l’art. 63, comma 4, delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, stabilisce una regola precisa per la ripartizione delle spese condominiali in caso di vendita di un immobile: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Ciò comporta che, in ipotesi di spese straordinarie, gli oneri potranno essere addebitati al nuovo proprietario purché siano stati deliberati nel periodo richiamato dalla norma (gestione in corso e gestione precedente), in quanto titolare di una obbligazione propter rem.
In tema di rapporto fra venditore/acquirente, il soggetto a cui va imputata la spesa straordinaria e deve rispondere della medesima è chi era proprietario al momento della delibera.
Esempio pratico
Se l’assemblea condominiale delibera la ristrutturazione della facciata in maggio, ma il proprietario vende l’immobile a settembre, le spese straordinarie deliberate a maggio resteranno a carico del venditore, anche se i lavori saranno eseguiti dopo la cessione della proprietà.
Questo perché la delibera è avvenuta durante la proprietà del venditore.
È possibile un accordo tra venditore e acquirente?
Sebbene la legge stabilisca chiaramente che il venditore debba sostenere le spese straordinarie deliberate prima della vendita, nulla impedisce alle parti di raggiungere un accordo diverso. Venditore e acquirente possono pattuire una diversa distribuzione delle spese, a condizione che tale accordo sia chiaramente indicato nel contratto di compravendita.
Possibili accordi tra venditore e acquirente:
Ripartizione delle spese: Le parti possono decidere di suddividere le spese straordinarie. Ad esempio, il venditore potrebbe accollarsi una percentuale (ad esempio il 50%) dei costi e lasciare la restante parte all’acquirente.
Venditore si fa carico delle spese: Il venditore potrebbe decidere di pagare integralmente le spese straordinarie, anche se la vendita avviene prima dell’inizio dei lavori.
Acquirente si fa carico delle spese: In alcuni casi, l’acquirente potrebbe accettare di farsi carico delle spese straordinarie, sollevando il venditore da ogni responsabilità, magari ottenendo in cambio una riduzione del prezzo di vendita dell’immobile.
Come formalizzare l’accordo?
Un eventuale accordo tra venditore e acquirente sulle spese straordinarie dovrebbe essere formalizzato nel contratto preliminare di compravendita o, in alternativa, nell’atto di vendita definitiva. È importante che l’accordo abbia forma scritta per evitare future contestazioni o malintesi.
La responsabilità dell’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio ha un ruolo importante nella gestione delle spese straordinarie e può fungere da intermediario tra venditore e acquirente. È tenuto, infatti, a fornire all’acquirente un certificato che attesti la situazione debitoria o creditoria dell’immobile in relazione agli oneri condominiali.
Inoltre, l’amministratore deve tenere traccia delle delibere dell’assemblea e indicare chiaramente se ci sono lavori straordinari in corso o deliberati. Questo è fondamentale affinché le parti coinvolte nella vendita possano valutare correttamente la situazione economica e patrimoniale legata all’immobile.
Conclusione
La regola generale prevede che le spese straordinarie deliberate prima della vendita restino a carico del venditore, ma esiste la possibilità di raggiungere accordi differenti tra le parti. L’importante è che tali accordi vengano formalizzati per iscritto, evitando così qualsiasi contestazione futura. Per chi si trova in procinto di vendere o acquistare un immobile, è consigliabile discutere preventivamente con l’amministratore e consultare un legale, per gestire al meglio la questione delle spese condominiali.
In questo modo, sia il venditore che l’acquirente potranno evitare spiacevoli sorprese e procedere con serenità nella compravendita.
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