Il diritto italiano disciplina i contratti di locazione, che prevedono l’utilizzo di un bene immobile per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo specifico, noto come pigione o canone di locazione. Tuttavia, il panorama degli affitti in Italia è complesso, poiché esistono diverse tipologie di contratti di locazione, ciascuna con caratteristiche specifiche per rispondere alle diverse esigenze di proprietari e inquilini. Vediamo nel dettaglio quali sono e come funzionano.
Cosa significa contratto di affitto?
Il termine “contratto” deriva dall’istituto romano, che già prevedeva la cosiddetta “locatio conductio”, una fattispecie di contratto d’affitto. Oggi viene tecnicamente chiamato “locazione”, ed è un accordo legale che prevede diritti, doveri e clausole, in cui una parte, detta locatore, concede a un’altra parte, detta conduttore, l’uso di un bene immobile per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro.
Più in dettaglio, esistono delle macro-tipologie di contratto di locazione, con regole fisse e clausole che si possono stabilire tra le parti, nel rispetto delle normative vigenti, e a patto che il locatore mantenga la proprietà del bene, mentre al conduttore viene garantito il diritto di utilizzo temporaneo del bene. Vediamo quali tipologie generali di contratto esistono.
Quanti tipi di contratti di affitto ci sono?
Le tipologie generiche di contratto di affitto sono raggruppate nell’ambito della cosiddetta “locazione a uso abitativo”. Quelle previste dal diritto sono le seguenti:
Contratto di locazione a canone libero
Il contratto di locazione a canone libero, noto anche come “4+4”, è il più comune. Ha una durata minima di 4 anni, rinnovabile per altri 4, salvo disdetta. Proprietario e inquilino possono accordarsi liberamente sull’importo del canone, che può essere aggiornato annualmente secondo gli indici Istat.
Contratto di locazione a canone concordato
Detto anche contratto di affitto “3+2”, prevede una durata minima di 3 anni, che si può rinnovare per ulteriori 2 anni. Il canone si determina in base agli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, ed è generalmente inferiore rispetto al mercato libero. Questo tipo di contratto offre agevolazioni fiscali per entrambe le parti.
Contratto transitorio
Il contratto di affitto transitorio è pensato per esigenze abitative temporanee. Ha una durata variabile da 1 a 18 mesi. Nel contratto è necessario specificare la motivazione della transitorietà. Questo tipo di locazione è utile per studenti, lavoratori in trasferta temporanea, o situazioni simili.
Contratto di locazione per studenti universitari
Questa tipologia di canone è rivolta principalmente agli studenti universitari e può durare da 6 mesi a 3 anni. Il canone è stabilito da accordi locali. Rappresenta la soluzione ideale per gli studenti fuori sede che necessitano di un alloggio per la durata degli studi.
Contratto di comodato d’uso gratuito
Il comodato d’uso gratuito non prevede il pagamento di un canone. È un accordo in cui il proprietario concede l’uso di un immobile a un’altra persona senza richiedere un affitto. Questo tipo di contratto è spesso utilizzato tra familiari o amici e può essere stipulato per una durata determinata o indeterminata;
Contratto di locazione turistica
Il contratto di locazione turistica (o affitti brevi, cedolare secca) è utilizzato per affittare immobili per brevi periodi, tipicamente per finalità turistiche. La durata non supera i 30 giorni e non necessita di registrazione. È un contratto flessibile, spesso utilizzato in località di vacanza, prevede agevolazioni fiscali con tassazioni ridotte a carico del proprietario, che solitamente propone questa tipologia di locazione come fonte di reddito per una seconda entrata.
Come si registra un contratto di locazione
Tutti i contratti di locazione devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, indipendentemente dalla tipologia contrattuale. L’Agenzia fornisce i moduli necessari in base al regime fiscale scelto. Durante la registrazione, il proprietario deve pagare l’imposta di bollo per l’annualità o per l’intera durata del contratto.
Anche i rinnovi devono essere comunicati alle Entrate, con il pagamento dell’imposta di bollo per il periodo specifico. Se il contratto non viene registrato, l’accordo tra locatore e locatario non è valido legalmente, sconfinando così in quello che viene definito affitto in nero, vietato dalla legge.
Qual è il contratto più conveniente per il proprietario?
La gestione di un immobile da affittare può essere complessa per il proprietario, che spesso si affida a esperti o agenzie immobiliari con assistenza legale e tecnica. In realtà, ciascuna tipologia di contratto può comportare vantaggi e svantaggi. Ad esempio, il contratto a canone libero offre maggiore libertà nella determinazione del canone, mentre quello a canone concordato garantisce maggiori agevolazioni fiscali. I contratti transitori e per studenti universitari rispondono a esigenze temporanee specifiche, mentre il comodato d’uso gratuito è una soluzione economica per chi ha rapporti di fiducia con il proprietario.
La scelta giusta dipende dalle specifiche esigenze di proprietari e inquilini, perciò è importante stipulare un accordo che soddisfi entrambe le parti, offrendo una soluzione abitativa che rispetti la realtà, le clausole contrattuali e le norme in materia di sicurezza abitativa.
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